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按揭現金回贈，哪間銀行的現金回贈最著數？中銀、滙豐、花旗銀行現金回贈高達2.05%。詳細介紹按揭現金回贈意思、幾時回贈及著數比較。
▲2019按揭現金回贈比較大整理
香港主要銀行按揭現金回贈比較
現時銀行按揭現金回贈普遍做到 1.95%-2%，但到底是按揭提款（drawdown）後幾時會過數給貸款人？筆者做了以下表比較：
表1：香港主要銀行按揭現金回贈一表睇
| 按揭銀行 | 現金回贈 | 幾時回贈 | 備注 |
|---|---|---|---|
| 滙豐 | 1.7%~2.05% | 即日或翌日 |
按揭額須200萬元以上 2.05％由銀行按情況批核 |
| 中銀 | 2%~2.05% | 2－3日 | 2.05％需由銀行視情批核 |
| 花旗 | 2%~2.05% | 7－14日 |
須為一手物業 按揭額400萬為2.05％／600萬為2％ |
| 東亞 | 2% | 7日 | 須為一手物業，按揭額400萬 |
| 渣打 | 1.95%~2% | 2－3日 | 2％回贈以600萬元物業的6按為準 |
| 永隆 | 1.8%~2% | 14日 | 按揭額300萬以上 |
| 中國工商（亞洲） | 1％／1.9% | 14－21日 |
一般申請人為1％ 選用該行「智息按揭」申請人為1.9% |
| 建設銀行（亞洲） | 1.8%~1.9% | 7日 | ／ |
| 恒生 | 1.8% | 14－21日 | 以600萬6成按揭額計 |
| 星展 | 1.7% | 翌日 | 以600萬樓價6成按揭額計 |
| 富邦 | 1.6% | 14－21日 | 100萬以上 |
| 集友 | 1.7% | 14－21日 | 按揭額300萬以上 |
| 南洋商業 | 1% | 14－21日 | 100萬以上 |
| 大新 | 1% | 7日 | 200萬以上 |
| 創興 | 1% | 14－21日 | 80萬以上 |
| 中信銀行（國際） | 1% | 14－21日 | ／ |
| 交通 | 未提供現金回贈 | ／ | ／ |
| 上海商業銀行 | 未提供現金回贈 | ／ | ／ |
| 大眾 | 未提供現金回贈 | ／ | ／ |
| 華僑永亨 | 未提供現金回贈 | ／ | ／ |
按揭現金回贈意思
按揭現金回贈是什麼意思？按揭現金回贈意思是職業業主按揭時獲得的銀行優惠的按揭回贈，類似於直接減少貸款額。
▲按揭現金回贈意思
舉個例子，銀行提供現金回贈1.5%，如按揭貸款額為500萬元，現金回贈即7.5萬元。
以上是簡單的按揭現金回贈計算方法，未考慮其他因素。
大部分銀行提供的按揭計劃都設有現金回贈，主要目的是吸引客戶辦理按揭。大多數銀行會因應借款額批出不同的現金回贈， 借款額越高獲得高比率的現金回贈機會越大。
銀行按揭現金回贈怎麼計算？
對於銀行所提供的「現金回贈」，金管局於2005年曾發出以下指引：「若現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，在計算LTV時，則須將整筆回贈包括在貸款額內(參看例子一)；若現金回贈並不超過住宅按揭貸款額的1%，則毋須將該筆回贈包括在貸款額內(參看例子二)。」
▲按揭現金回贈計算示例
很多客人對於現金回贈的計算有點混亂，現在舉兩個例子加以說明：
【例子一】回贈計劃超過1%
銀行提供現金回贈：1.5%
樓價：1,000萬元
按揭貸款額：500萬元（最高按揭成數5成計算）
現金回贈：500萬元×1.5%=7.5萬元
不過銀行會先將整筆現金回贈於貸款額中扣減，故此在成交時銀行實際借出492.5萬元。
當完成交易後，銀行會再將7.5萬元回贈給予客人，換言之客人實際在銀行取得500萬元，不過總貸款相對減少了。
【例子二】回贈計劃不超過1%
銀行提供現金回贈：1%
樓價：1,000萬元
按揭貸款額：500萬元（最高按揭成數5成計算）
現金回贈：500萬元×1%=5萬元
銀行於成交時借足500萬元，當完成交易後，銀行會再將5萬元回贈給予客人，即客人實際在銀行取得505萬元。
另外，高成數按揭的現金回贈計法亦有所不同，但凡高於6成按揭的申請，其現金回贈只可以樓價6成來計算，而並非一般以貸款額計算，如400萬元9成按揭所得的現金回贈只可以樓價6成，即240萬的1%，而並非貸款額360萬元的1%計算。
按揭現金回贈幾時
按揭現金回贈幾時？匯豐的現金回贈最快有，如戶口沒有問題，一般都是即日過數。但要留意，就算是即日，都是按揭drawdown後銀行才可把現金回贈入落戶口。
+ 銀行回贈時間：1-30日
+ 中介回贈時間：2-3個月
這是因為跟據金管局指引，現金回贈不能用來支助首期，因此銀行的現金回贈必須於drawdown後才可過數。以匯豐為例，一般是drawdown日下午4點後過數，而按揭drawdown是在中午前完成。
至於按揭中介回贈，一般中介都是2-3個月過數。中介回贈和銀行回贈一樣，需要扣減貸款額。
按揭現金回贈注意事項
同一個物業地址向同一間銀行申請同一額度的按揭貸款，銀行所提供的現金回贈理論上不存在差異。不少關於銀行現金回贈的查詢，內容關於客人向不同的按揭轉介公司查詢同一間銀行所提供的現金回贈時，竟然出現兩個不同的offer。
+ 存在疑問：現金回贈兩個不同的offer
+ 注意事項：銀行現金回贈之偷換概念
原來是有轉介公司使用了「移形換影」大法，就讓筆者跟大家拆解一下。
▲按揭現金回贈注意事項
假設貸款額為300萬，銀行回贈2.1%，即$63,000。
需注意根據金管局指引，若銀行提供的現金回贈多於1%，現金回贈須以扣減貸款額形式回贈。
以這個情況為例，若客人選擇2.1%的現金回贈，簽署的貸款額度信會顯示客人向銀行借了$2,937,000的按揭貸款，而$63,000的現金回贈會在之後直接存入客人的銀行戶口內，這是一個「借多還少」的做法。
而一般情況，銀行及轉介公司向客人報offer時，會以銀行現金回贈2.1%表示。
同樣以貸款額300萬，現金回贈$63,000，但有轉介公司向客人報出銀行回贈2.145%，到底是怎麼回事？
原來是有轉介公司使出「移形換影」大法，在算式當中下了功夫。
算式1
$63,000 / 3,000,000=2.1%
算式2
$63,000 / $2,937,000=2.145%
一般計算，我們會以（實際現金回贈）除以（原貸款額）而得出現金回贈百分比，這是最常見及正路的計算方式（算式1)。
而有部分轉介公司會以（實際現金回贈）除以（扣減現金回贈之貸款額）而得出現金回贈百分比，變相直接推高了現金回贈百分比（算式2）。
若客人從來沒有考究過計算現金回贈的算式，很自然會選用所謂現金回贈較高的那位。不過在了解整個來龍去脈後，銀行所提供給客人的offer不應存在差異性，唯一不同的是轉介公司額外提供予客人的現金回贈。
在選擇按揭轉介公司時，除了考慮現金回贈外，轉介公司的服務質素以及是否有能力為客人解答按揭相關的問題都應該在考慮當中。若只選擇回贈高但服務質素參差，最後影響按揭申請便能不償失！
感謝：“按揭大師”提供本節內容。
