香港按揭壓力測試2019

香港按揭壓力測試，申請按揭貸款需要接受壓力測試。本文介紹按揭壓力測試意思、金管局要求、如何通過按揭壓力測試及試算工具。

按揭壓力測試意思

按揭壓力測試是什麼意思？按揭壓力測試是置業人士在申請按揭貸款時，銀行為按揭申請人進行的每月供款壓力測試。壓力測試亦包括二按，即一、二按的供款總和，在當前利率下不可高於月入5成；在加息3厘後，不可高於月入6成。

提到按揭，大家普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。不過，香港金融管理局對於按揭成數是有規管的，而為應對美國加息對香港資產市場帶來的潛在風險，金管局亦引入了壓力測試，以評估買家的供款能力。

香港按揭壓力測試要求

在2010年8月，金管局發出指引，銀行在處理按揭申請時，須為按揭申請人進行「壓力測試」。具體內容是：在當前按揭利率下，有關按揭申請的每月供款，不可高於申請人家庭收入5成；而一旦按息上升3厘，按揭供款不可高於申請人家庭收入6成。

按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。

供款與入息比率DSR即是按揭壓力。

很多時，發展商二按是分段計息的，例如「首兩年P減2%，其後利率為P」。銀行亦會以分段計息中的較高者作為「當前利率」進行壓力測試。如果申請人選擇的按揭計劃有分段式計息，或有2個計息標準；在進行壓力測試時，都要視較高者作為「當前利率」。

早前拆息按揭利率較低，而計劃又包括以最優惠利率為準的鎖息上限時，便應該以「鎖息上限」作為當前利率。例如一個按揭計劃為「拆息加2厘，鎖息上限為最優惠利率(5.25厘)減2.8厘」，如果一個月拆息為0.3厘計，供款利率是2.3厘，但壓力測試會以2.45厘(P-2.8厘)為當前利率。

按揭壓力測試例子

假設購買HK$600萬單位，承造80％按揭，首期HK$120萬，以現行按揭利率2.25%計，分30年供款，月供HK$18,347；在壓力測試之下，假設按揭利率升3個百分點至5.25%，每月供款升至HK$26,506，申請人／家庭月入要達到HK$44,177才能達到DSR不逾60％的要求。

反過來說，假設申請人／家庭月入HK$37,000，買同一單位。在壓力測試之前，月供HK$18,347，DSR不逾50％，屬合格水平；惟壓力測試後，DSR升至超過70％，則屬不合格，銀行將不能批出按揭貸款。

如何通過按揭壓力測試？

要順利通過按揭壓力測試需要滿足連個條件：供款不可超過家庭月入一半、加3厘不可超過薪金60％。只要符合這兩個要求，就能順利通過按揭壓力測試。

（1）供款不可超過月入一半

所以如個年青人想承造9成按揭，哪他先需有40萬元首期，購入市值400萬元的單位。若以利率P-2.75%（P=5.125、實際為2.375%），30年期的按揭計，每月供款約為$13,991。而在「供款不可佔月入超過45％」的要求下，申請人的個人或家庭月入，必須高於$31,901。

（2）加3厘不可超過薪金60％

「加三厘」壓測，即按揭申請人必須將有意選用的銀行按揭計劃，加3％去計算。若再以上述的P-2.75（實際為2.375）為例，則申請時必須先調升三厘，變成P+0.25（實際為5.375），而在此利率計算出來的供款，不可於申請人個人或家庭月入中，佔超過60％；同理，如果要申請8成以上按揭，供款入息限制要扣減5％，以上述9成按揭情況即為55％。

（3）信貸評級影響大

以上情況假設了借款人本身信貨評級優良，才可享有實際利率這個優惠的利率。

若本身信貸評級較差，銀行批核按揭時，實際批出利率大有機會更高。在連鎖效應下，不單每月供款額更高，也需要更高的月薪才能通過壓力測試。

因此，在申請按揭前，必須確保自己擁有一個優良的信貸評級。

註：本文僅供參考，實際按揭成數及利率需按物業狀況及申請人財務狀況而變動，詳情請向銀行相關按揭職員查詢。

備註：備份圖片來源於moneysmart和按計劃網站。

按揭壓力測試試算工具

爲了幫助香港人士買樓，很好的瞭解按揭壓力測試，香港財政司提供了一個簡易自助壓力測試工具。

+ 軟體版權：香港財政司

+ 軟體說明：Excel工具

如下圖所示：

下載地址：https://www.fso.gov.hk/files/stress_test.xls