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p按是什麼意思？按揭最優惠利率（Prime Rate），p按好處有什麼、p按利息計算方法，最優惠利率(P按)真是「最優惠」，一文講透透。
▲ 圖：p按最優惠利率
香港買樓按揭一般會用Prime Rate和Hibor去做按揭計劃。Prime Rate是最優惠貸款利率。 一般是5.125%或5.375%。
p按是什麼意思
房貸按揭有p按、h按和定息按揭3種。如果你買樓選擇按揭，就需要在3種按揭方式中選擇其一，除非你全額付款。
p按到底是什麼意思？P按意思是最優惠利率（Prime Rate），指利率為P減去某個百分比，即我們常見到的P－X厘。
最優惠利率理論上會隨美國息口加減而同步加減，所以是浮息的一類貸款，但事實上因為各種原因，這個利率自2008年起多年來都沒有改變。
從前樓按一般以P 作基礎，但後來市場興起以香港銀行同業拆息（Hibor）為基礎的按揭後，因為後者一般實際利率更優惠，P 按就變得不再熱門。不過特定類型的按揭，例如居屋按揭，銀行一般只會提供P 按的選擇。
目前市面上的P按有兩種，分別為大P（5.25厘）及細P（5厘），當中提供細P的銀行主要為滙豐、恒生、中銀香港，其他銀行則主要提供大P。現時P按的按息普遍為P-3.1厘（大P）或P-2.85厘（細P），即實際按息為2.15厘。
p按好處有什麼
p按名義上就是最優惠利率的意思。如果我們按揭選擇p按揭，有什麼好處呢？P按好處是檯面上，P按的優點是利息開支相對低，可用更少錢供樓。
好處1：p按利息開支相對低，可用更少錢供樓；
好處2：最優惠利率理論上會隨美國息口加減而同步加減。
由於P按有檯面上的好處，而H按只有「潛在的好處」；估計P按往後的使用率會再上升，重新成為按揭市場的主流產品。
P按與H按比較，P按則較為適合一些求「穩陣」的首次置業人士。
p按利息計算方法
以細P計算，目前一般銀行都會提供P-2.85%計劃，即5.25%減2.85%，實際利率等於2.4%；傳統上(記得係傳統上)P按無H按那麼浮動，過往頗受業主喜愛。
以一個600萬元單位為例，承造6成按揭及25年還款期計算，以現時P按2.15厘計算，每月供款約15,523元；
假若加息一次0.25厘後，即P按將升至2.4厘，屆時每月供款將升至約15,970元，即增加約447元或約2.9%。
若然加息兩次，即0.5厘的話，每月供款將升至約16,424元，比起現時P按供款將增加約901元或約5.8%。
p按加息的影響
美國聯儲局加息推進利率正常化，滙豐、恒生、中銀香港及渣打均調整最優惠利率（Prime Rate / P）。
為說明p按加息影響，在此舉一簡單例子。
假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。
加息前P按實際利率為2.25%，每月供約HK$19,190；現時選用滙豐銀行P按，加息12.5個點子至2.375%，每月供HK$19,463，即每月供多HK$273；較8月中旬銀行業上調P按利率前則供多HK$490。
準買家承按時，亦要留意壓力測試的門檻會相應提高。
